We zitten in een wooncrisis en die is voorlopig niet voorbij. De nieuwbouw loopt vast, dus woningen beter benutten heeft de toekomst. Woningcorporaties moeten zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Want een betaalbare woonplek en een vast huurcontract, zorgen voor bestaanszekerheid.

Woningcorporatie Talis constateerde echter dat bij 64% van de woningtoewijzingen een eenpersoonshuishouden terecht komt in een eengezinswoning. Dat is geen optimale verdeling van schaarse woonruimte. Woningsplitsen of –delen is een mooie oplossing: corporaties hebben namelijk veel grote woningen, terwijl veel woningzoekenden alleenstaand zijn. Bovendien wonen door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in veel oudere wijken veel minder mensen dan het aantal mensen waarvoor die wijken ooit gebouwd zijn. 

Om die reden heeft Talis de afgelopen jaren 80 eengezinswoningen omgebouwd, zodat er twee personen kunnen wonen die eigen sanitair hebben. Op die manier heeft Talis 160 mensen aan een woning geholpen in plaats van 80 mensen. De gesplitste woningen zijn bovendien heel geschikt voor mensen met een laag inkomen, omdat de huur ook laag is. Talis heeft 4.000 woningen die geschikt zijn om zo te splitsen. 2.000 daarvan wil Talis de komende jaren splitsen. Om die reden vroeg Talis het IPW om de risico’s van woningdelen te onderzoeken.  

Risico voor laagste inkomens  

De belangrijkste conclusie van ons onderzoek is: woningdelen zorgt juist voor mensen met lage inkomens voor financiële risico’s. Omdat de overheid woningdelers in veel gevallen automatisch registreert als één huishouden. En dan krijgen huurders mogelijk een lagere uitkering, minder toeslagen en een hogere belastingaanslag. De paradox is: woningdelen leidt tot meer woningen die ook nog betaalbaar zijn, maar tegelijkertijd tot bestaansonzekerheid voor mensen met een laag inkomen. En dat knelt.  

Een paar voorbeelden.  

Joost & Anna

Joost (24 jaar) heeft een Participatiewet-uitkering van 1.283 euro bruto per maand. Anna (30 jaar) heeft een baan en een inkomen van 2.750 euro bruto per maand. Joost en Anna huren beiden een onzelfstandige woonruimte bij Talis. Zij hebben eigen sanitair en delen een keuken en woonkamer. Ze wonen op hetzelfde adres. De gemeente constateert dat Joost en Anna een gezamenlijke huishouding hebben, omdat ze regelmatig gezamenlijk boodschappen doen en samen eten. Dit heeft invloed op de hoogte van de Participatiewet-uitkering van Joost: die gaat flink naar beneden (zie afbeelding hieronder).

Carlo & Leila

Leila (57 jaar) en haar broer Carlo (71 jaar) zoeken allebei woonruimte. Volgens de regels rond passend toewijzen kan de woningcorporatie hen allebei een afzonderlijke eengezinswoning toewijzen met een huur van 650 euro. Maar die woningen zijn amper beschikbaar. Talis kan hen ook beiden een onzelfstandige woonruimte bieden. Ze delen dan de keuken en woonkamer en hebben hetzelfde adres. Dat lijkt Leila en Carlo allebei wel wat. Maar als woningdelers lopen Leila en Carlo wel het risico dat de SVB (die de AOW uitkeert) en de gemeente hen ziet als een gezamenlijk huishouden. Dat heeft invloed op hun financiën.  

Carlo krijgt de ‘gehuwdennorm’ van de AOW. En zijn vrijstelling voor gemeente- en waterschapsbelasting vervalt. Carlo gaat er in deze situatie dus flink op achteruit.  Sterker nog, als we alles doorrekenen maakt het voor Leila uiteindelijk nauwelijks uit of ze voor 425 euro huurt, of voor 650 euro in haar eentje een eengezinswoning huurt. Dat is gezien de woningschaarste niet wenselijk.  

De gemeente kan er ook voor kiezen om Leila en Carlo niet als gezamenlijk huishouden te zien. Maar of de gemeente dat zal doen, is nu niet van tevoren bekend. De SVB heeft als uitvoeringsinstantie niet de bevoegdheid om woningdelers niet aan te merken als gezamenlijk huishouden. Dat maakt woningdelen een risico, in deze situatie met name voor Carlo (zie afbeelding hieronder). 

Ironisch genoeg staat in de wet omschreven dat de overheid bewoners van één adres ziet als een gezamenlijk huishouden als zij ‘zorg dragen voor elkaar’ (zie Artikel 1 Algemene Ouderdomswet, lid 4). Terwijl zorg dragen voor elkaar nou juist nodig is in deze tijden van personeels- en woningtekorten, rekenen we woningdelers hier dus juist op af. Die prikkel past niet bij de vraagstukken van deze tijd. Het is zelfs contraproductief: alleenstaande mensen met een AOW- of andere uitkering worden aangemoedigd om alleen te blijven wonen. Dit belemmert zorgen voor elkaar,  het verergert eenzaamheid en verspilt woonruimte. Tamelijk absurd.  

Bureaucratische doorbraak 

De voorbeelden van Joost, Anna, Carlo en Leila zijn exemplarisch voor bureaucratische problemen die we voorzien voor mensen die woningen gaan delen. Met name mensen die gebruik maken van een uitkering (Participatiewet of AOW) lopen het risico om in de problemen te komen. Om woningdelen ook mogelijk te maken voor mensen met een laag inkomen (de primaire doelgroep van woningcorporaties), is een bureaucratische doorbraak nodig. Wij zien de volgende drie oplossingen:  

1. Default wijzigen: geen label voor woningdelers 
   De mogelijke nadelige effecten voor woningdelers zijn op te lossen, door de woningdelers niet te beschouwen als gezamenlijk huishouden, toeslagpartners en kostendelers. Dit zou ‘per default’ kunnen; de huurders die een woning huren van een woningcorporatie met ieder een eigen huurcontract, worden standaard niet gezien als gezamenlijk huishouden of toeslagpartner. In gevallen waarin dit overduidelijk wel zo is, kan de betreffende overheidsinstantie anders besluiten. Nu is dat vaak andersom. Mensen worden gezien als gezamenlijk huishouden tot de overheid anders besluit. De default wijzigen kan veel problemen wegnemen. Het maakt woningdelen in een klap veel minder risicovol, met name voor mensen met kinderen en mensen met een laag inkomen. Waar het echter geen oplossing voor is, is voor problemen met de huurtoeslag.  
2. Administratieve kadastrale splitsing  
   Een tweede oplossing zou een zogenaamde administratieve kadastrale splitsing kunnen zijn. In dit geval wordt de woning niet officieel kadastraal gesplitst, de woning wordt als gesplitst beschouwd na goedkeuring van de gemeente en als zodanig in het Kadaster opgenomen. Kerkstraat 24 wordt dan Kerkstraat 24-I en 24-II, bijvoorbeeld. Op deze wijze worden de huurders niet op een gedeeld adres ingeschreven; ieder heeft dan zijn eigen adres. Dit heeft als voordeel dat de woningen niet formeel en fysiek gesplitst hoeven te worden. Nu investeert Talis aan het gereed maken van de woningen 22.000 euro per woning (badkamer en sanitair). Kadastraal splitsen (eigen opgang, eigen elektriciteitskast, eigen keuken, etc.) zou minimaal het drievoudige gaan kosten. Geld en vooral bouwcapaciteit die je met een administratieve kadastrale splitsing zou kunnen voorkomen. Dit is ook een oplossing voor de huurtoeslag.  
3. Gedeelde woningen aanwijzen voor huurtoeslag  
   De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) kan de onzelfstandige woonruimten die Talis en andere corporaties aanbieden, ‘aanwijzen voor huurtoeslag’, volgens artikel 47 van de Wet op de Huurtoeslag, bij wijze van experiment. Dit kan mogelijke financiële nadelen voor woningdelers compenseren. Zij ontvangen dan bijvoorbeeld minder toeslagen, maar wel huurtoeslag.