De potentie van verschillende varianten van woningdelen

Om het woningtekort op korte termijn substantieel terug te dringen, is beter benutten van de bestaande woonruimte nodig én mogelijk. Een groot deel van de woningen in Nederland is een eengezinswoning. Woningcorporaties constateren dat deze relatief grote woningen met meerdere slaapkamers vaak verhuurd zijn – of worden – aan de groeiende groep eenpersoonshuishoudens. Daarmee wordt woonruimte in Nederland niet efficiënt gebruikt. Er is sprake van groot onbenut (woon)potentieel.

Onderzoek woningdeelvarianten 

Het delen van woningen is daarvoor een oplossing. Een woning delen kan op verschillende manieren. Woningbouwcorporatie Talis verzocht het Instituut voor Publieke Waarden om verschillende vormen van woningdelen met elkaar te vergelijken. Die vraag volgde op een eerder onderzoek dat IPW deed naar de financiële consequenties van woningdelen. Net als andere woningbouwcorporaties onderzoekt en benut Talis verschillende manieren van het delen van woningen. In de onderstaande quickscan, zetten we de voor- en nadelen op een rij en onderzoeken we welke vormen het meest kansrijk zijn om op in te zetten.

Daarmee hopen we enerzijds woningzoekenden perspectief te geven bij het zoeken en vinden van passende woonruimte. Anderzijds laten we particuliere woningeigenaren en huidige bewoners zien hoe zij hun eigen vastgoed of woning beter zouden kunnen benutten. Met als doel een substantiële bijdrage te leveren aan het passend huisvesten van zo veel mogelijk woningzoekenden in bestaande woonruimte.

Zeven varianten van woningdelen

Hieronder beschrijven we allereerst de verschillende varianten van woningdelen die we onderzocht hebben. Dan vergelijken we die verschillende varianten op verschillende criteria. De twee overzichtstabellen waarin dat gebeurt vormen onze feitelijke analyse. Ook vergelijken we de woningdeelvarianten met bestaande bouw, nieuwbouw en optoppen. Vervolgens zullen we die analyse duiden: wat kunnen we met deze analyse vanuit het perspectief van de woningnood? We sluiten af met de verantwoording van de analyse.

We onderscheiden in deze analyse de volgende varianten van het delen van woonruimte:

• Inwonen: een hoofdbewoner neemt (tijdelijk) een of meer personen in huis, meestal zonder contractuele afspraken met betrekking tot de huur.
• Hospitaverhuur: een hoofdbewoner verhuurt een of meer kamers en vraagt hier ook huur voor, meestal met een contract.
• Friendscontract: verhuur van een woning aan meerdere huurders, met één gezamenlijk huurcontract.
• Kamerverhuur: verhuur van kamers aan meerdere huurders met ieder een eigen huurcontract, waarbij doorgaans de verhuurder niet in het pand woont.
• Woningdelen Talis (zachte splitsing): woonvorm waarbij meer bewoners op één adres wonen en een deel van de voorzieningen delen. In de variant van Talis delen bewoners de woonkamer en keuken en hebben zij een eigen slaap- en badkamer.
• Bouwkundig splitsen: opdelen van een woning in twee of meer zelfstandige woningen met ieder hun eigen voorzieningen.
• Kadastraal splitsen: een bouwkundige splitsing, waarbij elke nieuwe woning wordt ingeschreven in het Kadaster. Vereiste is dat elke woning beschikt over eigen badkamer, sanitair, keuken, eigen voordeur en huisnummer.

Tabel 1 | Vergelijking varianten van woningdelen

Tabel 2 | Vergelijking varianten van woningdelen

Belangrijke verschillen

In de overzichtstabellen hierboven vergelijken we de verschillende varianten van woningdelen onderling en vergelijken we ze met andere vormen van bouwen en wonen. We stellen voorop dat in de huidige woningmarkt alle varianten van gedeelde woonruimte een functie hebben en een bijdrage leveren aan het inlopen van het woningtekort. Alle varianten van het delen van woonruimte kennen voor- en nadelen. Welke (het meest) relevant zijn, is afhankelijk van het perspectief van de belanghebbende in kwestie. Iemand die als hospita een kamer wil verhuren zal andere keuzes maken dan een woningbouwcorporatie met een forse wachtlijst.

Daarnaast geeft de analyse die we maakten een overzicht van de diverse factoren die een rol spelen in de overweging van vragers en aanbieders om respectievelijk gebruik te maken van gedeelde woonruimte of het delen van woonruimte mogelijk te maken. De factoren zijn divers en werken op elkaar in. We geven hieronder een toelichting die vanwege de vele mogelijke scenario’s – en nuanceringen daarbinnen – niet uitputtend is: dit onderzoek heeft vooral het karakter van een quickscan. Voor wie er dieper in wil duiken, verwijzen we graag naar de bronnen onderaan dit stuk.

Dan de opvallende verschillen. We kunnen ze hier niet allemaal uitlichten, dus we richten op ons op de meest relevante. Geld is natuurlijk belangrijk. Zowel voor de huurder als de verhuurder. Als we de factor financiële investering uitlichten, zien we dat vier van de zeven varianten van woningdelen hierop gunstig scoren. Voor inwoning, friendscontracten, kamer- en hospitaverhuur zijn in de meeste gevallen weinig investeringen nodig. Dat maakt ook dat de hoofdbewoner of woningeigenaar een relatief lage huurprijs kan vragen. Er hoeft immers geen investering terugverdiend te worden. Dat betekent ook een snelle of acute mogelijkheid tot realisatie: Er worden geen milieubelastende technische ingrepen uitgevoerd of complexe bureaucratische procedures doorlopen. Aan de andere kant wordt geen extra kwaliteit toegevoegd aan de woning. Daarnaast is het samenwonen met vrienden of huren bij een hospita voor de meeste mensen geen woonvorm die langdurig bij ze past. Aspecten als privacy en rust gaan vaak zwaarder wegen naarmate iemand ouder wordt of van studerend naar werkend gaat. Ook is inwoning in veel gevallen tijdelijk en daarmee per definitie geen duurzame woonoplossing. Het is uiteraard wel een geschikte vorm voor mensen die snel een dak boven hun hoofd nodig hebben.

Als we kijken naar de woningdeelvarianten die wel gekoppeld zijn aan meer duurzame contractvormen, komen we bij splitsing van woningen. Hierin onderscheiden we de varianten bouwkundige splitsing, kadastraal/juridisch splitsen (ofwel harde splitsing) en zachte splitsing. Wederom zien we dat diverse factoren onderling verbonden zijn. Harde splitsing leidt tot twee zelfstandige woningen voor twee huishoudens. Dat verdubbelt dus het gebruik van woonruimte. Harde splitsing vraagt in de meeste gevallen om veel technische aanpassingen. Die aanpassingen kosten geld en tijd: zowel de benodigde verbouwingen als de bureaucratische processen, denk aan vergunningsprocedures. Meer technische aanpassingen betekent ook: stikstofemissie, en daarmee belasting van het milieu. En in tijden van arbeidsmarkt schaarste: meer capaciteit.

Zachte splitsing resulteert ook in verdubbeling van het gebruik van woonruimte, hoewel deze variant vooral geschikt is voor alleenstaanden. Het vraagt ook om technische aanpassing: bij zachte splitsing voegt Talis een tweede badkamer toe. Op de factoren doorlooptijd, kosten en milieubelasting scoort deze zachte splitsing beter dan harde splitsing. De aanpassing is namelijk relatief klein en in korte tijd te realiseren: Talis splitst een woning in ongeveer zes weken. Het levert echter, volgens huidige wet- en regelgeving, geen twee zelfstandige maar twee onzelfstandige woningen op. Dit kan nadelig uitpakken: huurders hebben geen recht op huurtoeslag en corporaties hebben vaak geen prestatieafspraken met gemeenten over onzelfstandige woonruimte. Zachte splitsing is daarentegen wel flexibeler dan harde splitsing: In de toekomst kan een gezin de woning met twee badkamers gebruiken of er wordt weer een slaapkamer gerealiseerd. Het nadeel van zacht splitsen ten opzichte van hard splitsen is dat bewoners geen eigen keuken en eigen opgang hebben. Voor andere huurders kan dat juist weer een voordeel zijn.

 Ongedeelde woonruimte

In Nederland is de norm voor veel mensen het bewonen van een zelfstandige woning met alle gebruiksruimtes voor één huishouden. Daarbij zijn Nederlanders gewend aan een relatief groot woonoppervlak per bewoner, vergeleken met buurlanden. Maar met het huidige tekort aan woningen, hoge bouwkosten, en langdurige bureaucratische en democratische procedures, is het zaak creatief te denken over wonen en ruimtegebruik. In onze analyse hebben we de zeven woningdeelvarianten daarom ook afgezet tegen drie zelfstandige woonvormen: een bestaande woning, een nieuwbouwwoning en ‘optoppen’ (het toevoegen van zelfstandige woonruimte bovenop bestaand vastgoed, vaak op platte daken in stedelijk gebied). Ook met betrekking tot deze woonvarianten zijn de voor- en nadelen afhankelijk van je perspectief. De benodigde realisatietijd, arbeidscapaciteit, kosten en milieubelasting van nieuwbouw en optoppen zijn hoog in vergelijking tot de varianten van woningdelen. Dat betekent niet dat het niet alsnog moet gebeuren. Maar om de woningnood op te lossen zijn er eenvoudigweg meer woonoplossingen naast elkaar nodig, De woningdeelvarianten zijn sneller en goedkoper te realiseren dan nieuwbouw en optoppen.

Snel schaal maken

Hoe kunnen de varianten van woningdelen op korte termijn helpen het woningtekort in te lopen? Zijn ze makkelijk uit te breiden en op te schalen? Daarvoor kijken we naar de factor sturingspotentie. We stellen onszelf hierbij de volgende vragen: Hoe kunnen varianten van woningdelen de woningnood helpen verminderen? Welke varianten bieden de meeste sturingspotentie voor bouwende en sturende organisaties om snel het verschil te maken voor woningzoekenden?

We zoomen specifieker in op de sturingspotentie vanuit Rijk, gemeenten en vastgoedbezitters. Welke mogelijkheden hebben Rijksoverheid, gemeenten en vastgoedbezitters om ‘volume te maken’? Welke woonvormen zijn snel, eenvoudig en relatief goedkoop te ontwikkelen en welke niet? Op die manier geven we sturende en bouwende partijen een handelingsrepertoire voor het snel toevoegen van woonruimte in deze tijd van tekorten.

Sturingsrelatie

Om de sturingspotentie te kunnen bepalen is het onderscheid tussen particuliere vastgoedbezitters, individuele bewoners en woningcorporaties van belang. Immers, Rijk en gemeenten ‘sturen’ op een andere manier op particuliere eigenaren en individuele bewoners dan op corporaties. Het beste voorbeeld daarvan is dat gemeenten door prestatieafspraken met corporaties kunnen vastleggen welke woonvormen zullen worden ontwikkeld, voor welke doelgroep en tegen welke huurprijs dat moet zijn. Met particuliere vastgoedbezitters is dat minder gebruikelijk. En gemeenten kunnen individuele bewoners bijvoorbeeld niet dwingen om hospita te worden. Ook kunnen ze huurders niet dwingen om met vrienden samen te wonen. Kijkend naar de zeven varianten van woningdelen zien we hier de eerste majeure verschillen in mogelijkheden tot opschaling helder worden. De sturingsrelatie tussen overheid enerzijds en particulieren, bewoners en corporaties verschilt aanzienlijk.

Verleiden

Op sommige varianten van woningdelen is harde sturing door overheden niet mogelijk. Wel kunnen strategieën worden ingezet om particuliere aanbieders te verleiden bepaalde vormen van woningdelen aan te bieden. Met financiële prikkels bijvoorbeeld, zoals de kostendelersbonus die de gemeente Utrecht nu onderzoekt. Dit kan bewoners die een kamer over hebben misschien overhalen om hospita te worden. Door woningdelen niet ‘af te straffen’ met lagere uitkeringsnormen bijvoorbeeld. Of door kadastraal splitsen van woningen eenvoudiger of kosteloos te maken. Maar ‘verleiden’ is niet het meest stevige sturingsinstrument voor wie snel schaal wil maken. Dat maakt ons inziens dat de varianten inwonen en hospitaverhuur minder geschikt zijn om snel massa te maken. Je bent namelijk altijd afhankelijk van het aanbod, je hebt hier vanuit de overheid niet direct invloed op. Ook al zit je verleidingsstrategie nog zo goed in elkaar.

Sturen

De verhouding tussen Rijk, gemeenten en corporaties is anders dan die met particuliere vastgoedbezitters constateerden we. Via de Woningwet, passend toewijzen en prestatieafspraken kunnen overheden sturen op de hoeveelheid en het type sociale huurwoningen die corporaties beschikbaar stellen. Onderdeel van die afspraken kan zijn dat woningcorporaties woningen beschikbaar stellen voor bepaalde ‘bijzondere’[1] doelgroepen. Ook de huurprijs is object van sturing. Zo spraken corporaties in de Nationale Prestatieafspraken met het Rijk af dat 46 procent van de woningvoorraad verhuurd zal worden voor minder dan 577 euro per maand [2]. Dat maakt bepaalde varianten van woningdelen (zachte splitsing en friendscontracten bijvoorbeeld) aantrekkelijker dan een fysieke splitsing die, naast een langere realisatietijd, een hogere investering vraagt, wat leidt tot een hogere huurprijs, zo constateerden we hierboven.

In tegenstelling tot hospitaverhuur en inwonen kunnen gemeenten wél sturen op friendscontracten of zachte splitsing. Gemeenten kunnen met corporaties afspreken dat zij woningen reserveren voor vrienden die er willen gaan wonen. Over de aantallen en voorwaarden kunnen per gemeente, stadsdeel of wijk afspraken worden gemaakt. Of er voldoende vraag is naar deze woonvorm, zal moeten blijken. Ook op zachte splitsing kan door gemeenten gestuurd worden. Uit de analyse blijkt dat in Nederland in principe minimaal 51.800 woningen geschikt zijn voor zachte splitsing. Gemeenten kunnen met corporaties afspraken maken om die woningen te voorzien van extra sanitair en de woningen toe te wijzen aan woningzoekenden die zijn geregistreerd bij de betreffende woonruimte-verdeelsystemen. Ook kunnen gemeenten en corporaties afspraken maken over het sneller realiseren van kadastrale splitsing. Zodat meer zelfstandige woonruimten gerealiseerd worden in de beschikbare woonruimte. 

Voor zowel friendscontracten, zachte splitsing en harde splitsing geldt dat relatief snel schaal gemaakt kan worden. Omdat gemeenten er met corporaties prestatieafspraken over kunnen maken en met particuliere vastgoedbezitters andersoortige afspraken mogelijk zijn. Deze woningdeelvarianten hebben dus meer ‘sturingspotentie’ dan de drie andere varianten van woningdelen (inwonen, hospitaverhuur, kamerverhuur), waar gemeenten en corporaties afhankelijk zijn van de huidige huurders of eigenaar-bewoners. Het friendscontract is de goedkoopste variant (zowel qua realisatie als voor de huurder). Bouwkundig in combinatie met kadastraal splitsen heeft als voordeel dat mensen juist veel privacy, want een zelfstandige woning, hebben. Wel is deze variant verreweg het duurste. Zowel qua huur als qua realisatie. De zachte splitsing (onzelfstandige verhuur) valt eigenlijk tussen deze twee andere varianten in. Het is duurder (zowel voor huurder als aanbieder) om te realiseren, maar biedt mensen die samen gaan wonen wel de privacy van eigen sanitair. Maar het is goedkoper dan de kadastrale bouwkundige splitsing en je woont niet alleen. Dat is voor veel mensen een voordeel.

Concluderend

Alle varianten van woningdelen kunnen een significante bijdrage leveren aan het inlopen van het woningtekort in Nederland. Voor het beantwoorden van onze vraag (Hoe kunnen varianten van woningdelen de woningnood helpen verminderen?) hebben we vanuit diverse invalshoeken gekeken naar de zeven varianten. Daaruit concluderen we dat zachte splitsing, bouwkundige splitsing en kadastrale splitsing producten opleveren die woningzoekenden een duurzame woonoplossing bieden. Daarnaast zijn ze, in vergelijking met nieuwbouw en optoppen, relatief snel, goedkoop en milieutechnisch voordelig te realiseren.

Vervolgens bekeken we vanuit de factor sturingspotentie en het perspectief van de actoren Rijk, gemeenten en vastgoedbezitters naar de zeven varianten. Bezien vanuit het Rijk en gemeenten kunnen de varianten inwonen en hospitaverhuur vooral gefaciliteerd worden. Op friendscontracten en zachte, bouwkundige en kadastrale splitsing kan daarentegen gestuurd worden. Op alle drie de splitsingsvarianten is te sturen via prestatieafspraken, regels voor woningtoewijzing en de woningwaarderingssystematiek (voor grip op de huurprijs). De splitsingsvarianten lijken daarmee vanuit meerdere perspectieven opportuun. Er zijn echter belangrijke verschillen tussen de drie varianten. Zachte splitsing kost relatief minder tijd, capaciteit en geld, waardoor de huur lager is. Harde splitsing daarentegen biedt relatief meer kwaliteit aan de bewoner, want die heeft eigen voorzieningen. 

Binnen de bestaande kaders van wet- en regelgeving bieden zachte en harde woningsplitsing veel sturingspotentie voor het realiseren van meer woningen in bestaande ruimte. De zachte splitsing van Talis is van deze splitsingsopties het makkelijkst te realiseren. Maar heeft mogelijk negatieve financiële consequenties voor mensen met de kleinste beurs, ofwel: de primaire doelgroep van corporaties. Om deze vorm van woningdelen mogelijk en aantrekkelijk te maken voor woningzoekenden in alle inkomenscategorieën, is herdefiniëring nodig van de traditionele duiding van woningen, huishoudens en samenlevingsvormen. Er ligt een gigantische potentie voor gebruik van onbenutte woonruimte in het vooruitzicht. Voor suggesties hoe om te gaan met het wegnemen van belemmeringen verwijzen we naar eerder onderzoek van IPW dat ingaat op de fiscale en financiële consequenties (toeslagen, uitkeringen) van woningdelen.

Voetnoten
[1] Bijzonder doelgroepen die corporaties huisvesten zijn bijvoorbeeld statushouders, uitstromers uit beschermd wonen, maatschappelijke opvang, mantelzorgers en degene die zij verzorgen, urgent woningzoekenden etc.
[2] Indexatie 2024